O presidente Michel Temer sancionou nesta quinta-feira, sem vetos, a lei do “distrato imobiliário ” que cria regras para a desistência da compra de um imóvel na planta. A medida deve ser publicada amanhã no Diário Oficial da União. A informação foi confirmada pelo ministro da Secretaria de Governo, Carlos Marun.
Com a nova lei, quem quiser se desfazer de um imóvel antes da entrega das chaves, terá de pagar uma multa de até a metade do valor pago. O chamado distrato só pode ser feito enquanto a relação for apenas com a construtora. A proposta aprovada na Câmara no início do mês era uma demanda antiga dos empresários, que argumentam que dá mais segurança jurídica, previsibilidade e que pode reativar o setor.
A multa a ser paga pelo mutuário muda conforme o regime contábil do empreendimento. No caso de obras que têm a contabilidade separada da construtora, a multa pode chegar a 50% de tudo que foi pago. Já em empreendimentos cujas contas ficam dentro do livro-caixa da empreiteira, a multa é de até 25%. A diferença existe porque os riscos não são os mesmos.
Se a construtora quebrar, a pessoa que comprou um imóvel na planta que está dentro da contabilidade dela corre um risco muito maior de não receber pelo que pagou. Foi depois da falência da Encol que o governo criou a possibilidade de separar as contas, o que é chamado de “patrimônio de afetação”.
O problema desse sistema – muito usado pelas empreiteiras – é que quando uma pessoa deixa de pagar as parcelas, as obras ficam mais lentas. Sem o patrimônio das empresas para financiar a construção, qualquer inadimplência pesa no cronograma. Foi o que aconteceu na crise econômica dos últimos anos.
Até agora não existem regras para multar o desistente e vários casos acabam na Justiça, o que encarece ainda mais os imóveis no Brasil. Em vários países como México, Estados Unidos, Argentina, Canadá, Reino Unido, França e Itália, o comprador perde 100% do que pagou. A pessoa ainda pode ser processada pela empresa para ser obrigada a ficar com o bem
A lei também permite que as construtoras possam atrasar em até 180 dias a entrega do imóvel sem serem penalizadas. Se esse prazo for ultrapassado, o cliente poderá cancelar a compra e receber o valor integral pago.
Saiba o que muda:
Direito a arrependimento
A nova regra cria o direito de se arrependimento da compra realizada no estande da construtora ou corretora, desde que manifeste isso por escrito por meio de carta com aviso de recebimento, ao empreendedor em até sete dias contados da data da aquisição.
Multa
Antes, não havia regra para o pagamento de multa em caso de desistência da compra de imóvel, o valor variava de contrato para contrato. Muitas vezes, os casos iam parar na Justiça. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerava abusiva retenções acima dos 25% do total pago pelo comprador. Mas, nos últimos anos, começava a serem firmadas decisões contrárias, com percentuais acima dos 25%.
A nova regra prevê multa de até 25%, para empreendimentos sem patrimônio de afetação, ou seja, quando a caixa da obra se comunica com o da construtora/incorporadora.
A multa pode chegar a 50% para casos em que há o patrimônio de afetação, que isola as contas da obra das demais da empresa. Esse tipo de negócio é mais seguro, pois o empreendimento não será projudicado caso a construtora quebre, por exemplo.
Taxa de corretagem
A lei prevê a retenção de 100% do valor de corretagem, que pode chegar a 6% do valor do imóvel, além da multa. Ou seja, no fim o valor retido pela construtora pode chegar a 56% do montante pago pelo comprador.
Quando receber o valor
O consumidor só receberá o valor devido depois do distrato 30 dias após o habite-se do imóvel. Na prática isto quer dizer que, além do prazo da obra, o reembolso do valor já pago pode levar mais de 200 dias, já que pela lei a construtora pode atrasar até 180 dias a entrega e após o fim da construção e habite-se ainda terá um mês para realizar o pagamento.
Atraso
A lei prevê uma tolerância de seis meses de atraso para a entrega do imóvel sem que a construtora tenha de pagar uma multa ao comprador. Passado esse prazo, o consumidor pode rescindir o contrato (se fizer isso receberá de volta 100% dos valores pagos monetariamente corrigidos mais multa contratual em até 60 dias contados da rescisão) ou manter o contrato recebendo 1% por mês de atraso “pro rata die”, após os 180 dias. Segundo especialsitas, essa já é a praxe no mercado, inclusive, aceita pela jurisprudência.
Revenda
Se o comprador desistir do negócio mas encontrar um interessado em assumir o imóvel, poderá escapar da multa pelo distrato. Essa regra já é prática do mercado hoje. Caso a construtora ou incorporadora consiga revender unidade devolvida antes terá que reembolsada o saldo devido ao consumidor em até trinta dias após a concretização da revenda.
Aluguel
Para o comprador que já está dentro do imóvel e desistiu do negócio, havia a previsão de pagamento à construtora de valor referente a aluguel, tendo como base imóvel similar na região. A perícia para estabelecer o montante, segundo especialistas, algumas chegava a durar um ano. A nova regra estabelece para estes casos que o pagamento seja de 0,5% do valor atualizado do contrato. Para o comprador, acrescentam os especialista, o valor a ser pago é praticamente o mesmo, mas a nova redação é mais clara e evitará judicialização.
Outras despesas
Além da multa por desistência, o comprador também terá de pagar a comissão de corretagem, impostos e condomínio. Nesse quesito, não há mudança.
Fonte> O Globo
